다주택자 전세퇴거자금 대출, 길은 여전히 존재합니다

카테고리 없음 푸른바다소리 · 2025. 6. 17. 20:29

다주택자 전세퇴거자금 대출.

“세입자의 전세금을 돌려줘야 하는데, 대출이 막혔다면?”

다주택자에게 전세금 반환은
단순한 회계처리도, 기분 나쁜 의무도 아닙니다.
그건 계약의 신뢰이고, 나와 상대방 사이를 이어주는 금융적 약속이죠.

하지만 현실은 냉혹합니다.
전세가율 하락, 집값 정체, 정부의 다주택 규제 강화로 인해
이제는 집을 몇 채 보유하고 있어도 현금 유동성이 부족한 순간이 많아졌습니다.

이런 상황에서 다주택자가 세입자 보증금을 돌려주기 위한
'전세퇴거자금 대출'을 받을 수 있는 길은 아예 없을까요?

정답은 “어렵지만, 있다”입니다.

오늘은 다주택자 전세퇴거자금 대출의 가능한 방법과 조건,
1금융권과 2금융권의 차이, 실제 승인 전략까지 정리해드립니다.

✅ 전세퇴거자금 대출이란?

전세퇴거자금 대출은 세입자의 보증금을 돌려주기 위한 목적으로
집주인이 받는 대출입니다.
즉, 전세 보증금 반환에 필요한 자금을 확보하는 용도로,
세입자 퇴거일 이전에 대출이 실행되어야 합니다.

📌 다주택자는 전세퇴거자금 대출이 불가능한가?

💬 많은 분들이 이렇게 질문합니다:

“다주택자는 주택담보대출 안 되잖아요? 퇴거자금도 막힌 거 아닌가요?”

▶ 정답: 1금융권 정책 대출은 거의 불가능,
하지만 담보 여력과 상황에 따라 2금융권 또는 대체 상품으로는 가능성 존재

🔍 다주택자, 1금융권 대출이 어려운 이유

이유	설명
DSR 40% 규제	연 소득 대비 전체 부채 원리금 상환비율 제한 (엄격 적용)
LTV 제한	수도권 50%, 투기과열지구는 40%로 제한
주택 수 기준 제한	3주택 이상 보유 시 정책 금융상품 및 주담대 대부분 제한
대출 목적 제한	실거주 외 목적(퇴거자금 포함)에 대한 대출 승인 거절 증가

🔒 예외: 전세보증금반환보증 가입 + 확정일자 세입자 + 실거주 1주택자
이 조건이라면 일부 은행에서 정책대출 가능

✅ 다주택자 전세퇴거자금 대출 가능한 방법

🔹 1. 2금융권(저축은행, 캐피탈사) 담보대출

다주택자라도 담보로 제공 가능한 자산이 있다면
저축은행, 캐피탈사 등 2금융권을 통해 퇴거자금 대출 가능합니다.

항목	내용
금리	연 6~9% 수준 (금융사 및 신용도에 따라 차등)
한도	담보가치의 최대 70%까지 가능 (LTV 기준)
상환 방식	만기일시 또는 원리금 분할 선택 가능
대상 주택	아파트, 다가구주택, 다세대주택 등 실거래가 있는 주택

⚠️ 유의사항:

기존 주택담보대출이 있다면 후순위 담보 대출로 진행
신용등급 7등급 이하라도 담보 여력으로 승인 가능

🔹 2. 보험사 담보대출 활용 (삼성생명, AIA 등)

보험사들은 신용보다는 담보자산 위주로 심사하기 때문에
다주택자도 담보 조건만 맞으면 퇴거자금 용도 대출 가능성 있음.

금융사	특징
삼성생명	주택담보대출, 연 6~8%대 금리
한화생명	생활자금/퇴거자금용 후순위 담보대출
AIA생명	대출 심사 유연, 부채 많아도 담보력 중심 심사

🔹 3. 사인 간 근저당 설정 대출 (금융기관 외 자금)

고위험 상품이므로 권장하지 않지만
일부 다주택자들은 **개인 간 자금 조달(사채 포함)**을 통해
임대차 퇴거자금 마련 → 추후 매각/상환으로 정리

⚠️ 이 경우 이자율이 15~20%를 넘는 경우 많고,
법적 분쟁 위험도 크기 때문에 매우 신중해야 합니다.

🧾 실제 활용 예시

▶ 사례 1: 다주택자 A씨 (서울 다세대 3채 보유)

세입자 보증금: 1억 5천만 원
기존 대출: 없음
주택 시세: 3억 원
은행 대출 불가
→ OK저축은행 통해 담보대출 1억 원 실행 + 본인 자금 5천만 원 보완

▶ 사례 2: 다주택자 B씨 (지방 다가구 주택 보유, 7등급 신용)

세입자 보증금: 8천만 원
시세: 1.5억 원
기존 대출: 5천만 원 있음
→ AIA생명 후순위담보대출로 5천만 원 승인

💬 전세퇴거자금 대출 받을 때 체크리스트

✅ 세입자의 계약 종료일 확인 → 보증금 반환 시기 명확히 설정
✅ 주택 등기부등본 확인 → 근저당/전세권 설정 현황 파악
✅ 기존 담보대출 잔액 조회 → LTV 계산 후 추가 대출 가능 여부 판단
✅ 금리 비교 → 2금융권 및 보험사별 금리조건 비교 필수
✅ 필요시 중개 FP(대출 중개인) 상담 → 승인 가능성 사전 타진

👥 이런 분들께 추천합니다

✔ 다주택 보유로 전세보증금 반환이 필요한 집주인
✔ 은행 대출이 거절된 퇴거자금 긴급 수요자
✔ 현재 보유 자산은 있지만 유동성이 부족한 다주택자
✔ 단기 자금이 필요한데 고금리 상품은 피하고 싶은 분
✔ 퇴거자금 마련 후 매각, 임대사업 정리 등 계획 중인 분